Regole condominiali: cosa sono, quando devono essere stabilite e quando sono obbligatorie

Le regole condominiali, dette anche regolamento di condominio, sono l’insieme degli obblighi che un condominio deve rispettare inerenti ad amministrazione, divisione delle spese, rispetto e utilizzo delle aree comuni e, perché no, anche buon senso.

Le regole condominiali rappresentano un atto obbligatorio quando il numero dei condomini supera le 10 unità, qualora però un condominio non avesse deciso di adottare questa misura, nell’ambito di qualsiasi controversia, si farà riferimento al buon senso nel risolverla.

Regole condominiali: quando vengono stabilite e come si adottano

Le regole condominiali, di norma, vengono adottate in sede di assemblea condominiale. Se all’interno di un condominio dovesse risultare la mancanza di tale regolamento ufficiale, la sua richiesta può essere fatta anche da un solo condomino che chiede la convocazione di un’assemblea. Questo, naturalmente, non garantisce l’adozione immediata di un regolamento condominiale che dovrà essere approvato per legge dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea. Gli assenti, qualora non risultassero in accordo con la delibera, potranno impugnarla.

Cosa può prevedere il regolamento di condominio

Poste le modalità di convocazione di un’assemblea che abbia come scopo la definizione di un regolamento condominiale, passiamo a capire cosa può prevedere e cosa può contenere tale regolamento.

Le regole di condominio definiscono innanzitutto quali sono i diritti ma anche i doveri che l’amministratore è tenuto a rispettare in qualità di coordinatore e rappresentante del condominio. Il regolamento stabilisce inoltre le modalità di revoca o di rinnovo della carica dell’amministratore ponendo delle chiare linee da seguire in materia di convocazioni, assemblee e delibere.

Il regolamento condominiale definisce altresì ciò che ogni condomino è tenuto a rispettare all’interno del condominio ma anche all’esterno per quanto concerne le parti comuni e il loro rispetto. Definisce gli obblighi, anche etici, di tutti i condomini e le regole, laddove non dovessero arrivare buon senso ed educazione, che rendono civile la divisione degli spazi e un normale svolgimento della quotidianità.

Aspetto importante delle regole condominiali è che proprio al regolamento del condominio fanno capo tutte le modalità di risoluzione delle controversie che possono fisiologicamente succedere e la gestione del dissenso di ciascun condomino qualora si presentassero problemi giuridici.

Regolamento contrattuale e regolamento ordinario

Quello che abbiamo analizzato fino a questo punto, viene riconosciuto come regolamento ordinario, quello che si può trovare comunemente in ogni condominio. Esiste però anche un cosiddetto regolamento contrattuale che prevede molti più vincoli, responsabilità e poteri circoscritti.

A differenza delle regole condominiali ordinarie, le regole condominiali contrattuali devono essere esclusivamente e obbligatoriamente approvate dall’unanimità dei condòmini e non solo dalla maggioranza presente in assemblea.

Definisce regole restrittive che possono agire anche come limite nei confronti di determinati condomini successivamente al potere decisionale attribuito a un’altra parte di condomini. Tale regolamento contrattuale è rigorosamente un atto scritto che, data la sua importanza non solo formale, deve altresì essere allegato all’atto di vendita o di locazione di ogni immobile facente parte del condominio di riferimento. 

Le regole condominiali ordinarie possono essere modificate su proposta di un singolo condòmino e approvate dalla maggioranza, quelle contrattuali necessitano invece sempre dell’unanimità.

Danila Autore

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