Risoluzione anticipata contratto di locazione cedolare secca: che cos’è, come si fa, regolamento

Il termine “cedolare secca” viene utilizzato nell’ambito degli affitti. Si tratta di un sistema di tassazione del 2011, nato per ridurre l’evasione fiscale sui contratti di locazione. Agevola infatti la denuncia dei redditi perché consente al locatore di detrarre i profitti dall’Irpef, congelando la tassa su una percentuale fissa.

La cedolare secca vale solo per gli immobili ad uso abitativo, permette infatti di evitare il costo dell’imposta di bollo per la registrazione. Questa agevolazione ovviamente restringe la possibilità da parte del locatore di chiedere aumenti sull’affitto.

Cedolare secca come si fa

Questa tassa agevolata è facoltativa, prevede infatti due tipologie di percentuale: 21% o 10%. Dal 2019 con la manovra del nuovo governo, è possibile applicare la cedolare anche sugli immobili fino a 60mq con l’aliquota del 21%.

Le differenze tra le due percentuali consistono in: 

  • 10% – nel caso di zone poco abitate, affitti brevi, locazioni a studenti universitari o in zone attaccate da calamità naturali. Questa è la soluzione più conveniente in assoluto.
  • 21% – nel caso di affitti normali di immobili che fanno parte della categoria catastale A1 -A9, A11, C1.

Non sempre è conveniente, poiché va ad incidere sul reddito complessivo, dunque non prevede esenzioni fiscali di alcun tipo.
Ad esempio, se l’affitto è l’unico introito del locatore, la quota andrà pagata lo stesso, senza nessuna facilitazione esentasse, come invece avviene per chi paga l’irpef regolarmente. Bisogna quindi valutare se l’incasso è sufficiente o se viene mangiato in tasse.

Per aderire alla cedolare secca bisogna evidenziarlo sul contratto. E’ possibile anche subentrare successivamente al primo contratto di locazione, basta apportare le modifiche.

Il modello di riferimento è il RLI , scaricabile direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate. In caso di adesione postuma al contratto, è sufficiente avvisare il proprio inquilino con una raccomandata. Ricordiamo che l’agevolazione prevede l’impossibilità di aumentare la rata d’affitto anche in caso di adeguamenti Istat.

Il pagamento avviene tramite una o due rate a seconda della cifra. Per gli importi minori di 257,52 euro, la rata è unica e si paga entro il 30 novembre di ogni anno. Negli altri casi gli acconti sono due: uno del 40% entro il 30 giugno, mentre l’altro entro il 30 novembre. Il saldo viene versato entro il 30 giugno dell’anno seguente. I pagamenti vengono fatti con regolare F24 con i codici tributo 1840/1841/1842, rispettivamente per acconto prima rata, acconto seconda rata, saldo.

Risoluzione anticipata

In caso di risoluzione è assolutamente obbligatorio avvertire l’agenzia delle entrate. Il modello va inviato 30 giorni prima all’Agenzia, onde evitare sanzioni. In caso di mancata o tardiva comunicazione, sono previste multe dai 50 ai 100 euro. Anche nel caso di proroga sul nuovo contratto valgono le stesse regole. La revoca forzata non avviene in caso di omissione di proroga, basta aver pagato regolarmente tutti gli F24 del contratto precedente. Per conoscere esattamente gli importi delle sanzioni in base ai giorni di ritardo, si può consultare una guida sul ravvedimento operoso, presente sul sito dell’agenzia.

Federica S. Autore

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