Contratto affitto cedolare secca: come funziona? Quanto dura?

Non avete mai sentito parlare di cedolare secca? Non sapete bene di cosa si tratta e volete saperne di più? Siete nel posto giusto. Quando si parla di cedolare secca si fa riferimento a un regime sostitutivo della tassazione dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. Questa garantisce anche l’esenzione dal pagamento di imposte di registro e imposte di bollo e dai tributi dovuti sui contratti di locazione specifici.

Il suddetto regime di sostituzione prevede due quote (10-21) in percentuale da fissare in virtù delle specifiche caratteristiche del contratto. Questa opzione è prevista solo nel caso in cui si tratti di un contratto di locazione tra persone fisiche e relativamente gli immobili ad uso abitativo. Non è possibile dunque usufruirne nel caso di immobili destinati ad attività imprenditoriali o adibiti per altri usi come quello professionale. La legge bilancio del 2021 ha poi previsto ulteriori cambiamenti per gli immobili d’affitto brevi. Approfondiamo meglio!

Cedolare secca: che cos’è e durata

Quando si intende registrare un contratto in cedolare secca bisogna mettere in conto che l’opzione vincola il locatore ad applicare il regime prescelto, in questo caso quello appunto della cedolare secca, per tutta la durata del contratto o della proroga o per il periodo residuo.

Questo regime può applicarsi a contratti di locazione:

  • liberi (4+4)
  • concordati (minima durata pari a 3 anni, con prorogabilità di altri 2, determinando i cosiddetti 3+2)
  • transitori (contratti con durata non inferiore a un mese e fino ai ai 18 mesi)
  • per studenti (contratti con durata da sei mesi a tre anni)
  • per uso turistico (hanno durata libera e nel caso in cui abbiano una durata inferiore ai 30 giorni non c’è l’obbligo di registrazione del contratto di riferimento)

Questa opzione può essere revocata, su decisione del locatore, durante l’anno di contratto successivo a quello in cui si è esercitata l’opzione. Nello specifico la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’anno determinato.

Regime di cedolare secca: chi lo può scegliere e quando si applica

Il regime di cui si sta parlando può essere scelto dal proprietario dell’immobile o dal titolare del diritto reale di godimento, caso tipico è quello dell’usufruttuario. Nel caso in cui vi siano uno o più titolari, ciascuno di questi può decidere di applicare la formula senza nessun tipo di condizionamento per gli altri. Una volta scelto questo regime di tassazione, deve però essere messo in conto che questo si applica a tutte le pertinenze dell’abitazione, in cui rientrano cantine, box e spazi simili.

La cedolare non è applicata automaticamente, in quanto è un’opzione che può essere inserita al momento della registrazione del contratto, deve essere compilato l’apposito modello RLI dell’Agenzia delle Entrate. Questa è una scelta, come già accennato, da fare durante gli anni successivi e in caso di proroga del contratto. Nel caso in cui poi l’opzione non sia esercitata fin dal principio, la registrazione del contratto segue delle regole ben precise e in questo caso l’imposta di registro e di bollo sono dovute e non più rimborsabili. Chi decide di avvalersi del regime di cedolare secca deve comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata.

Danila Autore

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